宅建業免許が必要なとき
宅建業を営もうとする者は、免許を受ける必要があります。これは、不動産に関する法律や知識に疎い一般消費者を保護し、宅地及び建物の流通の円滑化を図るためのものです。
主に不動産に関する仲介や売買を業として行うときに必要なものであり、自己所有物件を賃貸し家賃収入を得るようなときには宅建業免許はなくても構いません。
一度免許を取得しても、有効期間があり5年間です。引き続き宅建業を営む場合には、免許の有効期間満了日の90日前から30日前までに免許の更新手続きをしなければなりません。
宅建業免許の要件
宅建業免許の主な要件は、以下の6つが主に挙げられます。
Ⅰ、独立した事務所があること
宅建業免許を受けるには、事務所を設置する必要があります。事務所には、独立性が保たれていることが必要であり、自宅の一部分やマンションの一部屋を共同使用する場合などは、原則事務所として認められません。ただし、他の事務所部分を通らずに事務所に直接入ることができる場合や、固定式のパーテーションなどで仕切られている場合には、事務所として認められることもあります。
Ⅱ、代表者が常駐していること
代表者は原則事務所に常駐していなければなりません。法人の支店など代表者が常駐していない事務所には、政令使用人を置く必要があります。
政令使用人とは、事務所の代表として契約締結権限等を有する者で、支店長や支配人を指します。
Ⅲ、専任の宅地建物取引士がいること
一つの事務所ごとに代表者を含む従事者5名に対して1名以上の割合で、宅地建物取引士を設置することが義務付けられています。
専任の宅地建物取引士は、「常勤性」と「専従性」が要求されますので、非常勤やアルバイトの方はもちろん、いわゆる名義貸しも認められません。
Ⅳ、法人の場合の定款への記載要件
法人の場合には、定款に会社の目的が登記されます。この目的に「宅地または建物の売買、交換、または賃借の代理、媒介」などの宅建業を営む旨の事項を定める必要があります。もし、このような記載がないときは、目的変更が必要となります。
Ⅴ、欠格要件に該当しないこと
法人、役員、政令使用人、選任の宅地建物取引士が以下のような欠格要件に該当しないことが必要です。
- 免許申請5年以内に、宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者
- 不正行為により宅建業免許を取り消され、取消しの日から5年を経過していない
- 成年被後見人、被保佐人又は復権を得ていない破産者
- 禁錮以上の刑・一定の罰金刑に処せられ、その刑の執行が終わってから5年、または刑の執行を受けることができなくなった日から5年を経過しない者
- 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者
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