宅建業（宅地建物取引業）とは
宅建業とは、
- 自らが行う宅地や建物の売買や交換
- 売買や交換、賃借をするときの代理や媒介 を業として行うものをいいます。
よって、自己所有物件を不特定多数の人に売買する場合には、宅建業に該当しますが、自己所有物件を賃貸する場合は、宅建業に該当しません。
宅建業には免許が必要
宅建業を営もうとする者は、免許を受ける必要があります。これは、不動産に関する法律や知識に疎い一般消費者を保護し、宅地及び建物の流通の円滑化を図るためのものです。
無免許で宅建業を営んだものには、3年以下の懲役又は100万円以下の罰金という罰則も定められています。
また、宅建業免許の有効期間は5年間です。引き続き宅建業を営む場合には、免許の有効期間満了日の90日前から30日前までに免許の更新手続きをしなければなりません。
宅建業免許の種類及び区分
宅建業免許の種類は、法人、個人のどちらでも取得することができます。ただし、個人で取得した場合には、事業を誰かに引き継ぐような際にも免許自体は引き継ぐことはできませんので、新たに取得する必要があります。
免許の区分は、一つの都道府県内のみで事務所を設置する場合の都道府県知事免許と、複数（2つ以上）の都道府県にまたがって事務所を設置する場合の国土交通大臣免許があります。
- 都道府県知事免許：一つの都道府県内のみで事務所を設置する場合
- 国土交通大臣免許：複数（2つ以上）の都道府県にまたがって事務所を設置する場合
宅建業免許の要件
宅建業免許の主な要件は、以下の6つが挙げられます。
Ⅰ、独立した事務所があること
宅建業免許を受けるには、事務所を設置する必要があります。事務所には、独立性が保たれていることが必要であり、自宅の一部分やマンションの一部屋を共同使用する場合などは、原則事務所として認められません。ただし、他の事務所部分を通らずに事務所に直接入ることができる場合や、固定式のパーテーションなどで仕切られている場合には、事務所として認められることもあります。
Ⅱ、代表者が常駐していること
代表者は原則事務所に常駐していなければなりません。法人の支店など代表者が常駐していない事務所には、政令使用人を置く必要があります。
政令使用人とは、事務所の代表として契約締結権限等を有する者で、支店長や支配人を指します。
Ⅲ、専任の宅地建物取引士がいること
一つの事務所ごとに代表者を含む従事者5名に対して1名以上の割合で、宅地建物取引士を設置することが義務付けられています。
専任の宅地建物取引士は、「常勤性」と「専従性」が要求されますので、非常勤やアルバイトの方はもちろん、いわゆる名義貸しも認められません。
Ⅳ、法人の場合の定款への記載要件
法人の場合には、定款に会社の目的が登記されます。この目的に「宅地または建物の売買、交換、または賃借の代理、媒介」などの宅建業を営む旨の事項を定める必要があります。もし、このような記載がないときは、目的変更が必要となります。
Ⅴ、欠格要件に該当しないこと
法人、役員、政令使用人、選任の宅地建物取引士が以下のような欠格要件に該当しないことが必要です。
- 免許申請5年以内に、宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者
- 不正行為により宅建業免許を取り消され、取消しの日から5年を経過していない
- 成年被後見人、被保佐人又は復権を得ていない破産者
- 禁錮以上の刑・一定の罰金刑に処せられ、その刑の執行が終わってから5年、または刑の執行を受けることができなくなった日から5年を経過しない者
- 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者
Ⅵ、営業保証金の供託または保証協会への加入
宅建業免許においては、万一取引で消費者に損害を与えた場合に、その損害を最小限に抑えるための措置として、管轄の供託所に営業保証金を供託するか、保証協会に加入して保証金分担金を納めるかのいずれかをしなければなりません。
この手続きは、免許日から3ヶ月以内に所定の届出をして、宅建業免許証を受領しなければなりません。
① 営業保証金の供託
営業保証金を法務局に供託しなければなりません。
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本店（主たる事務所） |
1000万円 |
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支店（従たる事務所） |
1店舗につき500万円 |
② 保証協会への加入
1000万円納めることができなくても、保証協会に加入し弁済業務保証金分担金を納付すれば、営業保証金を法務局に供託する必要はありません。
また、保証協会に加入することで初期費用も抑えられますし、加入後の研修などによる実務のサポートやレインズ利用などの恩恵を受けることもできます。現在新規開業の不動産会社の殆どが保証協会に加入していると思います。
弁済業務負担金は本店及び支店で以下のとおりです。
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本店（主たる事務所） |
60万円 |
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支店（従たる事務所） |
1店舗につき30万円 |
※保証協会へ加入する場合には、弁済業務負担金の他に入会金や年会費などで合計約150万円前後かかります。
③保証協会の種類
保証協会には以下の2つの団体があります。どちらを選んでも特にサービス内容に差はないと思いますので、好みで良いと思います。
- 宅地建物取引業保証協会（ハトのマーク）
- 不動産保証協会（ウサギのマーク）
免許申請の手続きの流れ
１、お問合せ
不動産業を始めようとする方、宅建業の免許を取りたい方で、面倒なことは全て任せたい方、時間がとれない方、自分一人では不安な方などは、当事務所にお気軽にお問い合わせください。
２、相談、ヒアリング
当事務所以外にも、ご自宅、勤務先などご希望の場所があれば出張相談でも対応します。免許申請の手続きや準備していただく必要書類、サービス内容や費用についてご説明します。ご納得を頂いたら、正式にご契約します。
３、申請書類の作成
申請書類の作成や必要書類の収集にとりかかります。申請書類の作成はもちろん、必要書類もこちらで収集できるものはさせて頂きます。
４、申請書類の提出
申請書類が作成できたら、確認の上、書類に押印していただいたものを当事務所にて申請代行します。
審査期間は申請書類の受付後約5週間程度かかります。
5、保証協会への加入申込み
保証協会へ加入される場合には、保証協会に入会申込みをします。
保証協会に加入される際には、事務所への立ち入り調査があります。
6、免許の通知
ハガキにて免許が下りた旨の通知が申請者の事務所に届きます。ハガキが到着しても、その時点ではまだ営業開始はできません。
7、保証協会への入会手続完了
保証協会に弁済業務保証金分担金などの納付をしていただいて、保証協会の入会手続きは完了します。
8、免許証の交付
9、営業開始
当事務所は不動産業を始めようとする方を積極的に支援しています。
不動産業を始めようとする方で、面倒なことは全て任せたい方、時間がとれない方、自分一人では不安な方などは、当事務所にお気軽にお問い合わせください。
法人設立と不動産業開業をセットでご依頼いただくことによるセット割引価格などもご提供しており、開業・創業を全面的にサポートいたします。
